Niezawinione przekroczenie granicy nieruchomości

Niezawinione przekroczenie granicy 

Prawo cywilne obwarowało bardzo dosadnie prawo własności, chcąc ochronić podstawowe prawa właściciela nieruchomości. Oczywistym jest również fakt, iż żądania windykacyjne lub negatoryjne, które są związane z nielegalnym zajęciem nieruchomości, mają swoje ograniczenia. Takim przypadkiem jest właśnie niezawinione przekroczenie granicy nieruchomości, które miało miejsce przy budowie budynku lub jakiegoś urządzenia. Poszkodowany nie może w takim przypadku zażądać przywrócenia stanu sprzed dokonania szkody. Wyjątkiem od tej sytuacji jest wykazanie, iż przed zakończeniem budowy właściciel zgłosił swój sprzeciw wobec dokonywanych czynności. Kolejnym przypadkiem jest wykazanie zagrożenia niewspółmierną szkodą. 

Ta sytuacja dotyczy wszystkich budowli w rozumieniu prawa budowlanego. Obiekt musi:

• być trwale związany z gruntem,
• być oddzielony od innych obiektów za pomocą przegród budowlanych,
• posiadać fundamenty oraz dach.

Urządzenia, których może dotyczyć niezawinione przekroczenie granicy nieruchomości, również muszą być trwale związane z gruntem. Dotyczy to nie tylko nowych obiektów, ale również np. rozbudowy już istniejących. 

Kto jest właścicielem

Punktem wyjścia jest dla nas art. 151 Kodeksu Cywilnego, który w przypadku tzw. wyjściowej wprowadza wyjątek. Mimo tego, iż budynek przekroczył granicę nieruchomości, to należy do inwestora, który go wybudował ze względu na jedność prawną budynku. 

Polskie orzecznictwo wskazuje, iż wyjątek od tej zasady może zajść również w przypadku służebności. Ustanowienie służebności zmienia stan prawny składowych nieruchomości, która jest trwale związana z gruntem. 

Normodawca chciał w ten sposób uniemożliwić powstanie takiej sytuacji, gdy inwestor, działając w dobrej wierze, straci możliwość ukończenia własnej inwestycji. Taka sytuacja spowodowałaby ogromne koszty po stronie inwestora np. rozbiórkę. Niezawinione przekroczenie granicy nieruchomości ma być również zadośćuczynieniem częstych sporów o granicę nieruchomości.

Prawa właściciela nieruchomości

W momencie, gdy właściciel nieruchomości sąsiedniej wystosował sprzeciw wobec przekroczenia granicy jego działki, to wyłączenie ustawowe nie funkcjonuje. Drugim przypadkiem jest sytuacja, gdy właścicielowi nieruchomości sąsiedniej grozi niewspółmierna szkoda.

Zgłoszenie sprzeciwu musi nastąpić w momencie, gdy inwestor jest w stanie przerwać jeszcze prace na terenie nieruchomości, która nie jest jego własnością. Druga możliwość wskazuje, iż właściciel nieruchomości sąsiedniej poniesie większą szkodę, aniżeli inwestor. Obie przesłanki są od siebie niezależne. Każda z nich uprawnia właściciela gruntu, do żądania przywrócenia stanu sprzed szkody. Zgłoszenie powinno być złożone "bez nieuzasadnionej zwłoki", co oznacza iż nie zostały wyznaczone żadne ramy czasowe. Trzeba zaznaczyć, iż tylko część inwestycji musi się znajdować na cudzej nieruchomości, by miały zastosowanie omawiane regulacje. Jeśli cała inwestycja znajdzie się poza nieruchomością inwestora, to właściciel sąsiedniej nieruchomości ma prawo roszczenia o wykup gruntu od inwestora. 

Zgłoszenie po terminie

Jeśli właściciel sąsiedniej działki nie dokonał zgłoszenia w odpowiednim czasie, to musi się liczyć z konsekwencjami. W takim wypadku może żądać jedynie uściślenia stosownego wynagrodzenia za ustanowienie służebności gruntowej. Drugą opcją jest żądanie wykupu gruntu, na którym znajduje się inwestycja. Ustawodawca dał więc właścicielowi sąsiedniej nieruchomości możliwość ubiegania się o roszczenia zastępcze. Przewidziane zostały również roszczenia uzupełniające, które mają być zadośćuczynieniem za bezumowne korzystanie z gruntu. 

Właściciel nieruchomości sąsiedniej może korzystać z jednego lub kilku roszczeń, które wzajemnie się nie wykluczają. Jeśli inwestor  oraz właściciel nie mogą dojść do porozumienia, należy przejść na drogę sądową. Służebność budynku również może zostać ustalona przez sąd. Porozumienie zawarte między inwestorem, a właścicielem musi mieć formę aktu notarialnego pod rygorem nieważności. Następnie musi zostać wpisane do odpowiedniej księgi wieczystej, by czynność była skuteczna w świetle prawa.

W jednym ze swoich wyroków Sąd Najwyższy stwierdził, iż jeśli budynek lub urządzenie znacznie przekracza wartość gruntu, to można się ubiegać o wykupienie gruntu za odpowiednim wynagrodzeniem.